Quando un proprietario valuta di affittare un appartamento, il primo pensiero va quasi sempre all’importo mensile che potrebbe chiedere. Più alto è il canone, maggiore dovrebbe essere il guadagno. Almeno in teoria.
Nella pratica, però, il rendimento di un immobile non dipende soltanto dall’affitto incassato ogni mese. Bisogna considerare anche la tassazione, l’IMU, la durata del contratto, gli adempimenti necessari e il rischio che l’appartamento rimanga vuoto durante la ricerca di un nuovo inquilino.
È proprio in questo quadro che il canone concordato può diventare interessante. Rispetto a un contratto a canone libero, il proprietario accetta di stabilire l’affitto entro i valori previsti dagli accordi territoriali. In cambio può accedere, quando ricorrono tutti i requisiti, a importanti vantaggi fiscali: la cedolare secca al 10% e la riduzione del 25% dell’IMU.
La domanda, quindi, non dovrebbe essere soltanto: “Quanto posso chiedere di affitto?”. La domanda più utile è: quanto mi rimane realmente, dopo imposte e costi?
Cos’è il canone concordato
Il canone concordato è una forma di locazione abitativa nella quale l’importo dell’affitto non viene determinato liberamente dal proprietario, ma deve rispettare le fasce stabilite dagli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.
La disciplina generale deriva dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Il contratto abitativo ordinario a canone concordato ha generalmente una durata di tre anni, con successiva proroga di due anni, ed è quindi conosciuto anche come contratto 3+2. Il più comune contratto a canone libero prevede invece una durata di quattro anni, rinnovabili per altri quattro.
Il valore del canone viene calcolato considerando diversi elementi. Tra questi rientrano la zona in cui si trova l’immobile, la superficie, le caratteristiche dell’appartamento, lo stato di conservazione, la presenza di balconi, terrazzi, ascensore, posto auto, arredamento e altri parametri previsti dall’accordo locale.
Non esiste quindi un unico “prezzo al metro quadro” valido per tutta la città.
A Roma, per esempio, il calcolo deve essere effettuato facendo riferimento agli accordi territoriali in vigore pubblicati da Roma Capitale. Il portale istituzionale indica attualmente gli accordi depositati nel luglio e nel settembre 2023 per la stipula dei contratti di affitto a canone agevolato sul territorio comunale. Questo significa che due appartamenti della stessa metratura, ma situati in quartieri differenti o dotati di caratteristiche diverse, possono avere fasce di canone concordato molto lontane tra loro.
Qual è la differenza tra canone libero e canone concordato?
Nel contratto a canone libero, proprietario e inquilino possono stabilire liberamente l’importo dell’affitto. Naturalmente il prezzo deve comunque confrontarsi con il mercato: richiedere una cifra troppo elevata può allungare i tempi necessari per trovare un conduttore.
Nel canone concordato, invece, l’importo deve rientrare in una fascia minima e massima determinata dall’accordo territoriale applicabile.
La differenza più evidente riguarda quindi la libertà nella determinazione del prezzo, ma non è l’unica.
| Caratteristica | Canone libero | Canone concordato |
| Durata abitativa ordinaria | 4+4 anni | 3+2 anni |
| Determinazione del canone | Libera | Entro le fasce dell’accordo territoriale |
| Cedolare secca | Generalmente 21% | 10%, quando spettante |
| Agevolazione IMU nazionale | Non prevista per il solo tipo di contratto | Imposta ridotta al 75% |
| Verifica di conformità | Non richiesta come nel concordato | Necessaria secondo le modalità previste |
| Flessibilità sul prezzo | Maggiore | Limitata dai parametri territoriali |
Il canone libero può consentire un incasso lordo più elevato. Il canone concordato, però, può ridurre sensibilmente il carico fiscale. Per capire quale soluzione sia più conveniente non basta confrontare i due affitti mensili: bisogna calcolare il risultato netto annuale.
Quali sono le agevolazioni fiscali del canone concordato nel 2026?
Nel 2026 il principale vantaggio fiscale del canone concordato rimane la possibilità, in presenza dei requisiti previsti, di applicare la cedolare secca con aliquota del 10%.
A questa agevolazione si aggiunge la riduzione dell’IMU: l’imposta calcolata applicando l’aliquota stabilita dal Comune viene ridotta al 75%. In termini più semplici, il proprietario beneficia di uno sconto del 25% rispetto all’IMU ordinariamente dovuta per quell’immobile.
Il vantaggio complessivo dipende quindi da quattro dati:
- il canone che si potrebbe ottenere con un contratto libero;
- il canone massimo consentito dall’accordo territoriale;
- il regime fiscale applicabile al proprietario;
- l’IMU annuale dovuta sull’immobile.
È per questo che non esiste una risposta identica per tutti. Il risparmio deve essere calcolato sul singolo appartamento.
Come funziona la cedolare secca al 10%
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito derivante dall’affitto. Sostituisce inoltre, per il contratto soggetto a cedolare, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Per i contratti a canone libero l’aliquota ordinaria della cedolare secca è generalmente pari al 21%. Per i contratti a canone concordato che rispettano le condizioni previste, l’aliquota può scendere al 10%. L’Agenzia delle Entrate conferma la presenza dell’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato in possesso dei relativi requisiti.
La differenza è considerevole.
Su un reddito da locazione di 12.000 euro annui, la cedolare al 21% comporta un’imposta di 2.520 euro. Con l’aliquota al 10%, su un canone annuo dello stesso importo, l’imposta sarebbe di 1.200 euro.
Il risparmio fiscale teorico sarebbe quindi di 1.320 euro l’anno.
Nel confronto reale, tuttavia, il canone concordato può risultare più basso rispetto al canone libero. Per questo il calcolo deve mettere a confronto non soltanto le aliquote, ma anche gli importi annui effettivamente incassati.
Riduzione IMU: cosa significa davvero lo sconto del 25%
Per gli immobili locati con un contratto a canone concordato conforme alla Legge n. 431/1998, l’IMU determinata applicando l’aliquota comunale viene ridotta al 75%.
La formulazione può creare confusione. Non significa che l’aliquota IMU venga ridotta di 25 punti percentuali, ma che il proprietario paga il 75% dell’imposta normalmente calcolata.
Se l’IMU ordinaria fosse pari a 1.200 euro, il proprietario pagherebbe 900 euro, risparmiandone 300.
Con un’IMU di 1.600 euro, l’importo ridotto sarebbe di 1.200 euro e il risparmio raggiungerebbe 400 euro l’anno.
Questa agevolazione può cambiare in modo significativo il confronto tra canone libero e concordato. Una differenza di poche decine di euro nel rendimento netto dopo la cedolare può infatti essere compensata, o superata, dal risparmio sull’IMU.
Resta necessario verificare l’aliquota deliberata dal Comune, gli eventuali adempimenti locali e la corretta applicazione dell’accordo territoriale.
Attestazione di conformità: perché è necessaria
Uno degli errori più comuni consiste nel pensare che sia sufficiente scrivere “canone concordato” nel contratto per ottenere automaticamente le agevolazioni.
Non è così.
Il canone deve essere calcolato correttamente secondo l’accordo territoriale e il contratto deve rispettare i contenuti previsti dalla normativa e dagli accordi locali.
Quando il contratto non viene stipulato con l’assistenza delle organizzazioni firmatarie, è richiesta un’attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo territoriale. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per i contratti a canone concordato non assistiti, l’acquisizione dell’attestazione è necessaria per beneficiare delle agevolazioni fiscali collegate.
Nel linguaggio comune si parla spesso di “asseverazione del canone concordato”. Più precisamente, si tratta dell’attestazione di rispondenza rilasciata secondo le modalità previste.
L’attestazione serve a verificare che il calcolo non sia stato effettuato in maniera arbitraria e che siano stati applicati correttamente la zona, la superficie, la fascia e gli elementi dell’immobile.
Un errore nella determinazione del canone o nella documentazione può mettere in discussione l’accesso alla cedolare al 10% e alle altre agevolazioni. Per questo il calcolo dovrebbe essere effettuato prima della firma e della registrazione del contratto, non quando l’affitto è già iniziato.
Quanto si risparmia davvero? Primo esempio pratico
Immaginiamo un appartamento a Roma per il quale il proprietario ritenga possibile ottenere, con un contratto libero, un canone di 1.200 euro al mese.
Con il calcolo basato sull’accordo territoriale, il canone concordato massimo risulta invece pari a 1.050 euro mensili.
A prima vista, il proprietario sembra rinunciare a 150 euro al mese, equivalenti a 1.800 euro all’anno. Ma bisogna considerare la tassazione.
Contratto a canone libero
Canone mensile: 1.200 euro
Canone annuale: 14.400 euro
Cedolare secca al 21%: 3.024 euro
Reddito dopo la cedolare: 11.376 euro
Contratto a canone concordato
Canone mensile: 1.050 euro
Canone annuale: 12.600 euro
Cedolare secca al 10%: 1.260 euro
Reddito dopo la cedolare: 11.340 euro
Dopo aver considerato la sola cedolare, la differenza tra le due soluzioni è di appena 36 euro l’anno a favore del contratto libero.
Il proprietario incassa 1.800 euro lordi in meno, ma risparmia 1.764 euro di imposte.
A questo punto entra in gioco l’IMU.
Ipotizzando un’IMU ordinaria di 1.600 euro, con il canone concordato il proprietario avrebbe diritto, in presenza di tutti i requisiti, a una riduzione di 400 euro.
Il risultato complessivo diventerebbe quindi:
| Ipotesi | Canone libero | Canone concordato |
| Canone annuo | 14.400 € | 12.600 € |
| Cedolare secca | 3.024 € | 1.260 € |
| Reddito dopo cedolare | 11.376 € | 11.340 € |
| IMU ipotizzata | 1.600 € | 1.200 € |
| Risultato dopo cedolare e IMU | 9.776 € | 10.140 € |
In questo esempio, il canone concordato permetterebbe al proprietario di ottenere 364 euro netti in più all’anno, pur chiedendo all’inquilino un affitto mensile inferiore.
L’esempio è indicativo e non comprende eventuali altri costi, periodi di mancata locazione o differenti condizioni fiscali personali. Mostra però perché il confronto basato soltanto sul canone mensile può essere fuorviante.
Secondo esempio: quando il concordato è già più conveniente prima dell’IMU
Consideriamo ora un appartamento che potrebbe essere affittato liberamente a 900 euro al mese e per il quale il calcolo del canone concordato consenta di chiedere 825 euro.
Con il canone libero, l’incasso annuo sarebbe di 10.800 euro. Applicando la cedolare al 21%, l’imposta ammonterebbe a 2.268 euro e resterebbero 8.532 euro.
Con il canone concordato, l’incasso annuo sarebbe di 9.900 euro. La cedolare al 10% sarebbe pari a 990 euro e il reddito dopo l’imposta raggiungerebbe 8.910 euro.
In questo caso, il proprietario otterrebbe già 378 euro in più, prima ancora di considerare la riduzione IMU.
Se l’IMU ordinaria fosse pari a 1.200 euro, il contratto concordato consentirebbe un ulteriore risparmio di 300 euro. Il vantaggio complessivo salirebbe così a 678 euro all’anno.
La regola matematica che aiuta a capire la convenienza
Considerando esclusivamente la cedolare secca, il proprietario conserva il 79% del canone libero tassato al 21% e il 90% del canone concordato tassato al 10%.
Da questo confronto deriva una regola orientativa: se il canone concordato è almeno pari a circa l’88% del canone libero, può produrre un risultato netto uguale o superiore già dopo la cedolare.
In termini pratici, quando il canone concordato è inferiore di non più del 12% circa rispetto al canone libero, la minore tassazione può compensare interamente la riduzione dell’affitto.
La riduzione IMU rende il confronto ancora più favorevole al concordato.
Questa non è però una formula sufficiente per prendere una decisione. Bisogna verificare il reale canone libero ottenibile sul mercato, il valore calcolato attraverso l’accordo territoriale, la fiscalità del proprietario e gli altri costi connessi alla locazione.
Il canone concordato conviene sempre?
No. E proprio per questo è importante eseguire una simulazione ed affidarsi ad un professionista prima di scegliere il contratto.
Il canone concordato può risultare meno conveniente quando la differenza rispetto al prezzo di mercato è molto elevata. Se un appartamento potrebbe essere facilmente affittato a 1.500 euro al mese, ma l’accordo territoriale consente un canone notevolmente inferiore, il risparmio fiscale potrebbe non compensare la riduzione dell’incasso.
Occorre inoltre considerare che il canone libero e il canone concordato hanno durate, regole e modalità di determinazione differenti.
La convenienza non è uguale neppure per tutti i proprietari. Chi possiede un immobile con un’IMU elevata può ottenere un vantaggio più importante dalla riduzione del 25%. Chi applica una diversa forma di tassazione deve invece confrontare la cedolare con il proprio regime IRPEF.
Esiste poi un elemento spesso sottovalutato: il canone realmente ottenibile.
Il fatto che appartamenti simili siano pubblicizzati online a una determinata cifra non significa che vengano effettivamente affittati a quel prezzo. Un canone libero troppo alto può allungare i tempi di ricerca dell’inquilino. Anche un solo mese di appartamento vuoto può cancellare buona parte del maggiore guadagno atteso.
Come si calcola il canone concordato a Roma
Per calcolare correttamente il canone concordato a Roma non è sufficiente applicare una percentuale al normale prezzo di mercato.
Il procedimento richiede l’individuazione della zona prevista dall’accordo territoriale, la misurazione della superficie utile e la valutazione delle caratteristiche dell’immobile.
Ascensore, balconi, terrazzi, cantina, posto auto, condizioni interne, arredamento, efficienza degli impianti e altri elementi possono influire sulla fascia applicabile.
Una volta determinato il valore corretto, è necessario predisporre il contratto utilizzando il modello adeguato, ottenere l’eventuale attestazione di rispondenza e procedere alla registrazione.
Sportello Amico include tra i propri servizi immobiliari il calcolo e l’asseverazione, l’assistenza sul canone concordato, le verifiche catastali e la gestione delle locazioni.
Quali dati servono per fare un calcolo attendibile
Per una prima valutazione sono normalmente necessari l’indirizzo dell’immobile, la metratura, la composizione degli ambienti e le principali caratteristiche dell’abitazione.
Possono servire anche la planimetria, la visura catastale, l’eventuale contratto precedente, la rendita catastale e le informazioni utili al calcolo dell’IMU.
L’obiettivo non è soltanto individuare il massimo canone consentito. È confrontare due scenari:
- quanto potrebbe produrre l’immobile con un contratto libero;
- quanto potrebbe produrre con il canone concordato dopo tasse e IMU.
Solo attraverso questo confronto è possibile comprendere quale soluzione lasci realmente più denaro al proprietario.
Richiedi il calcolo gratuito del canone concordato
Sapere che la cedolare secca scende dal 21% al 10% non basta per capire se il canone concordato sia realmente la scelta migliore.
Occorre calcolare il canone applicabile al tuo appartamento, stimare le imposte e confrontare il rendimento netto con quello di un contratto libero.
Sportello Amico può effettuare gratuitamente una prima valutazione del canone concordato e mostrarti, attraverso numeri concreti, quale potrebbe essere il risparmio fiscale sul tuo immobile.
Non affidarti a calcoli generici o a modelli trovati online. Una zona individuata in modo errato, una superficie calcolata male o la mancanza dell’attestazione possono compromettere l’accesso alle agevolazioni.
Vuoi sapere quanto potresti risparmiare nel 2026?
Richiedi il calcolo gratuito del canone concordato.
Verificheremo le caratteristiche dell’immobile e confronteremo il possibile guadagno netto tra canone libero e canone concordato, considerando cedolare secca e riduzione IMU.
